实探“大亦庄”6个限房价项目
限房价项目迎来开闸入市，目前住建委已经给9个项目颁发了11个预售许可证，入市房源在5000套左右，其中大兴作为限房价项目的集中地，亦庄、瀛海、旧宫3个相邻板块共有3个项目获得5个预售许可证，分别是瀛海府、熙悦林语、万和斐丽，此外位于亦庄的禧瑞天著、和悦华锦也预计于8月初入市，再加上开发动作较慢的经济开发区河西区X90R2、梦见拉屎在裤子里X90A1地块，大亦庄板块共有6个限房价项目分布。
目前，入市的限房价项目销售冷热不均，没入市的项目仍在加紧地验资排卡与申请预售许可证，对于购房者来说，不再盲目、急迫。那么，上述6个项目，孰优孰劣？新京报记者从区位、交通、产品、教育资源、生活配套等多方面进行对比解读。
继2010年至2012年、2013年至2015年两个阶段的城南发展行动计划后，第三阶段城南行动计划目前已经启动。根据计划，在南部科技创新带中，亦庄经济技术开发区被列为龙头阵地，将继续加大高精尖产业集群的打造力度，完善城市配套功能。而在城南行动计划与开发区建设的双重推动下，与亦庄相邻的瀛海等区域也展现出后发优势。
纵观6个限房价项目，瀛海府、万和斐丽位于瀛海板块，熙悦林语位于旧宫板块，禧瑞天著位于亦庄东区，和悦华锦和经济开发区河西区X90R2、X90A1地块位于亦庄河西区。旧宫板块虽然距离城区最近，配套也较为成熟，但是两大地铁线号线在区域内覆盖较少。
东区是亦庄经济开发区的产业集中地，聚集了众多高精尖代表，诸如京东等，还有经海产业园、锋创科技园、汇龙森科技园、移动硅谷创新中心等，河西区的规划则是科技文化中心、居住区以及汽车产业，该地区目前已有奔驰有限公司落地，在居住上，形成了金茂府、海梓府、金域东郡等大型居住片区，但劣势也是亦庄线号线不经过此地，轨道交通缺乏。
而瀛海板块作为大兴的后起之秀，位于亦庄新城和大兴新城之间，虽然产业并不发达，胜在有地铁8号线过设站，又紧邻南海子公园，优美，属宜居之地，未来在地铁的带动下，生活配套也会日渐成熟。
随着区域规划与发展，目前的亦庄、旧宫和瀛海板块已经形成了纵横多条交通线，横向主干有四环、五环和六环，纵向主干有京台高速、京开高速、京沪高速，且每个板块内的交通都日渐成熟。在轨道交通层面，区域内已经通行的有地铁亦庄线，正在建设预计年底通车的地铁8号线南延线号线线，还有连接亦庄开发区内各大板块的有轨电车T1线。
对于限房价项目的购房群体来说，多以刚需、刚改客群为主，他们的生活中，公共交通尤其是轨道交通将是未来的主要出行方式。
据记者实地探访，瀛海府、万和斐丽项目距离地铁8号线南延线米左右。目前，瀛海站主体工程封顶，预计年底将实现通车。众所周知，地铁8号线是一条贯穿南北的大动脉，不仅经过王府井600859股吧)、南锣鼓巷、鼓楼等市中心城区，还与1号线号线号线等多条横向地铁线实现换乘。
位于地铁附近的项目还有禧瑞天著，距离亦庄线米左右。亦庄线号线在宋家庄站形成换乘，不过作为目前区域内唯一的轨道交通，绕行较远、站点之间距离较长、人流较多，换乘压力大。此外，次渠南站距离亦庄火车站仅两站距离，而亦庄火车站是亦庄经济开发区的交通枢纽中心。据禧瑞天著销售人员介绍，亦庄火车站未来不仅与规划中的S6号线实现换乘，连接首都机场、新机场，京津城铁多趟列车还在此处停靠。
不在地铁覆盖范围的项目是熙悦林语、和悦华锦和经济开发区河西区X90R2、X90A1地块。熙悦林语位于德贤与南五环交叉口的东南角，距离地铁旧宫站有4公里左右，出行以自驾和公交为主。和悦华锦则位于亦庄线号线的中间地带，距离两条地铁线公里左右。不过，和悦华锦销售人员表示，未来项目周边会有T1有轨电车经过，距离规划站点兴海一街站七八百米，与地铁亦庄线荣昌东街实现换乘，且与规划中的S6号线太和桥站实现换乘。此外，社区未来还规划有到瀛海站的免费巴士。
随着迈入改善时代，购房者对于新房的选择不再局限于区位、交通、教育等传统因素，居住品质与感受也成为选房的重要选项。
一位业内人士表示，“能付得起总价500万、首付200万的人，算得上中级刚需置业者了，至少是要在十年内实现居住的一步到位。他们非常珍惜自己的首次购房资格，对项目会从多方面进行衡量，特别是户型，最起码要方正、舒服，满足二孩的功能性需求。”
从价格层面来看，大亦庄的6个限房价项目销售价格多在52000-55000元/平米，项目之间价格优势不明显，主要的差异在于产品户型。
受“7090”政策，大亦庄的6个限房价项目中，70%的户型为90平米以下的中小户型。先来看相邻的瀛海府和万和斐丽，瀛海府的产品主要是88平米的花园洋房和280平米的联排。据了解，该项目一期取证194套，全部为南北通透的三居户型，基本售罄，二期取证52套，为联排别墅，总价千万元。
万和斐丽则是“高低配”，产品为高层、别墅，主力户型为60-90平米的一居、两居、三居，超过200平米的为叠拼和合院产品。目前项目一期644套房源已于上周开盘，去化一般。纵观其高层住宅，建筑呈90度直角排布，南向三单元，西向两单元，使得部分户型布局、通风、采光受限。其61平米的一居室在区域内少见，为单身人士或者是经济条件有限的两人家庭提供了首次改善的机会，但并未实现眀卫。81平米的两居室，西向户型，形似“刀把”，户型非东西通透，且卫生间没有窗户。
禧瑞天著的户型，主要是89平米三居、116平米四居、138平米四居，产品为高层和洋房，相比于高层产品，其洋房产品户型在功能布局、采光上都好很多。而其高层中的89平米三居室，也形似“刀把”，其中E户型中的厨房，为狭长形，横向活动空间很小。
和悦华锦，全部为6-8层花园洋房，较为纯粹，户型是90平米三居和130平米四居，南北通透，容积率为1.8，较为舒适。熙悦林语一期取证60套，为138平米的改善三居；二期产品也已经取证，为220-300平米的叠拼别墅和85-90平米两三居。其中138平米的户型较为方正，而两居室则是典型的“刀把”式户型。
作为唯一的国家级经济开发区，近年来，亦庄经济开发区已先后引进了二中、十一学校、建华实验、附中等优质教育资源。尤其是建华实验和附中的引进，不仅提升了区域的教育质量，更成为购房者来此买房的一个主要原因。
纵观上述6个限房价项目，距离开发区附中学校较近的项目是和悦华锦和经济开发区河西区X90R2、X90A1地块，其中和悦华锦与附中学校所在的地块相邻。资料显示，开发区附中学为12年建制公立学校，预计设置小学教学班48个、初中教学班24个、高中教学班24个。
距离建华实验较近的是禧瑞天著。据经济开发区官网资料显示，开发区建华实验共设置42个小学教学班，21个初中教学班，以及18个高中教学班。据禧瑞天著相关销售人员介绍，该校老师很多是从海淀建华实验抽离过来的。
而生活配套上，目前上述几个项目周边步行距离可达的购物中心、商超、娱乐等配套设置基本没有，主要依靠旧宫、亦庄核心区等成熟的生活配套，诸如地铁荣京东街站附近的大族广场购物中心，万源街站附近的力宝广场和亦庄创意生活广场，旧宫站附近的住总万科广场。
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