散户向左机构向右个人观望外资狂买中国楼市巨变中谁才是最后赢家？
a型血人的性格特点这几天，又一座巨无霸商业体被外资收购，并且还是一个濒临倒闭的电子市场，创记录的收购价搅动了低迷中的中国楼市。
3月28日，啟城投资（Ascent Real Estate Investors）与颢腾投资（Sigma Delta Partners Investment ）对外宣布，两家机构共同联合著名境外机构投资者斥资57.2亿元，对位于市中关村核心区的地标性建筑鼎好大厦项目完成了战略性收购。
4月6日，我发表了《央媒头版喊话房价，房地产投资还有机会吗?》指出：哪些房产能够带动实体经济高质量发展起到积极作用，哪些房产是虚拟经济的房价泡沫，这就是未来调控政策调整的核心。相信，近期更高级别的就会发布这样的界定标准，当这篇文章发表后，房地产调控政策的转向就一清二楚。
中国界有两条神秘的定律，一个是越越，比如证监会刚刚出现的任免。另一个就是重大消息都是外国人先沸沸扬扬，而自己人还。
结果那个现在空空荡荡的鼎好大厦成为了外国人的香饽饽，在中国人眼里已是昨日黄花的房产在外国人眼里就是绝代佳人。
作为本次收购方之一的啟城投资是由凯雷亚洲房地产基金团队创设的平台，专注于投资中国一、二线城市的商办物业、物流地产等，目前管理的资产规模达到25亿美元。另一方颢腾投资是由美国华平前合伙人发起设立的综合型房地产投资管理公司，专注于收购、开发、运营中国一线城市高品质办公、商业及物流地产项目，目前管理资产规模达到20亿美元。
而当下，正是中国楼市观望气氛浓厚的时候，个人房产投资者正在瑟瑟发抖战战兢兢的盘算如何割肉出逃的时候。
而这一幕，半年前刚刚在中国股市上演。个人散户退场，外资机构抄底，换手后迎来了本轮行情。四年一轮周期的经典再现，投资者的区别就是倒在黎明前和黎明后。而股市中的茅台酒吸引了大量外资机构，每一次下跌都是外资买进的节点，茅台连续创出历史新高的背后原因就是持续的高盈利能力。
在房价平均跌幅达到25%的限购最严厉的一线城市，这半年以来，再次迎来了外资背景机构的“扫货”行情。
今年一月，亚洲著名房地产商凯德集团连续发布公告，斥资27.52亿元收购上海浦发大厦约70%面积。随后，集团与淡马锡达成交易，以110亿新元收购其附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份，其目的是为了拓展在中国房地产的资产类别。
今年二月，港交所上市的REITs领展房产基金发布公告称，以66亿元的总代价收购深圳福田区的怡景中心城购物中心。当时领展以66亿价格拍下来时，还有不少声音认为价格高了，但领展认为深圳的升值前景极为乐观。
根据世邦魏理仕集团的统计数据，2018年，外资在中国房产（主要是商业和办公楼等）上的投资激增62%，达到780亿元人民币的规模，创下自2005年以来的最大规模。
2月15日，今日头条(即为字节跳动科技有限公司旗下的聚合类新闻APP)以90亿收购大钟寺中坤广场。
2月11日，京东旗下全资子公司，以26.83亿元全资收购了翠宫饭店有限公司的100%股权。
领展房地产投资信托基金1月23日宣布，25.6亿收购成功通州区梨园镇九棵树翠景北里21号的“京通罗斯福广场”。
1月24号，上海静安区南京西板块一商办用地被上海泓喆房地产开发有限公司（华润）+宁波梅山保税港区盛石投资中心（有限合伙）（北盛）+上海万法信息技术有限公司（万得）以总价580200万元摘得，折合楼面价65216元/㎡，溢价率23.1%。至此，中国商办土地拍卖最高单价纪录诞生。
2018年12月11日，链家创始人左晖联手愿景集团以约105亿元的价格，收购了太平洋世纪广场项目盈科中心。该交易额也打破了商业地产成交总价格纪录，同时，6.2万元的单价成为了商办房产最高纪录，较四年前李嘉诚之子李泽楷的盈大地产出售该项目的单价涨幅将近一倍。
境外机构愿意花巨资买进中国一线城市的房子，并且是中国散户避而远之的商业办公地产，难道外资是人傻钱多？显然不是。
机构的资金都是借来的都有一定的负债率，他们借来的钱是有贷款利率的，而且这个利率比个人借的钱要高得多，也就是说，他们资金的使用成本是极高的，这不得不使得他们对风险有着高度。“安全边际”这个词就是最核心考虑的因素。
安全边际，作为投资规律的四大理论的核心，很多人对这个词估计都已都听烂了。但何谓安全边际呢？就是当某个投资目标的实际报价远低于它的内在价值的时候买入，这样就算未来风向变了也不怕。通俗地说，就是我买入这个目标以后预料它亏钱的概率小。
在中国，安全边际较高的资产当属房子；而在美国，金融资产配比排在第一位，所以美国的金融资产安全边际更高。在美国买股票的人多，在中国买房子的人多。
也正是因为这种情况，导致了中国的楼市一直在涨，美国股市是漫漫长牛，这是由大众的心理预期决定的，大家都认为中国的楼市长期看涨，认为美国的股市长期看牛。美国股市长期看牛的原因就是有业绩的支撑，而中国楼市看涨的原因就是有源源不断的刚需。
现在，中国楼市的投资逻辑发生变化，原因就是刚需被提前消化，共有产权房在2017年横空出世，一半的总价和贷款政策还拥有和普通商品房一样的落户学区政策，让共有产权房成为刚需的首选。
于是，投资楼市的的安全边际就剩下租金回报率和稀缺性就成为外资机构投资的考虑核心。哪里租金回报率高，哪里的房产稀缺，哪里就是外资机构的投资目标，所以外资看中的地方基本上全是一线城市的高租金回报房产。
在中国，目前的一线城市的布局已经确定，就那么几个，就是京津冀，长三角，珠三角这几大城市圈。所以一线城市核心的房子（尤其是核心交通枢纽的商业办公楼盘）基本上是可以当做存量市场来看。房子的存量是稀缺的，但人口却不断增长，尤其是高端人口。
根据国家的人口变迁经历，就算等到以后城镇化极高，全国的绝大多数人口仍会主要集中在那些经济发达的城市。
比如美国，目前美国的城市化率已经高达83%，但70%以上的人口仍是集中在大西洋沿岸、五大湖地区和太平洋沿岸，所形成的那几个城市带。未来中国也必然出现相类似的情况，恰恰这些外资就是既熟悉全球行情更熟悉中国市场的机构，这就是他们心中的投资的安全边际。
看着这几天疯狂跑步进入股市的散户，这些新入场的散户们在争先恐后的买进的都是那些外资们提前布局的标的，不得不外资的高明，他们每次都成功抄底了中国股市，现在，外资们再次抄底中国楼市，兑现了我一周前发表的《股市就是给楼市培养生力军的地方》！返回搜狐，查看更多