回放：资讯频道直播节目《论道广西房地产》（七
》，节目的视频同时在广西电视网同步进行网络直播，欢迎大家收看。房地产经过几年的发展，房地产的业态产生了很大改变；户型发生改变，小区发生了改变，当然，随之我们的生活模式也发生了改变。随着一线品牌的强势进驻南宁，南宁房企将会进行一次新的洗牌，南宁楼市也将会迎来二次，产业的产业链发生了重大变革，楼市格局也必将会重新塑造。今天，我们的演播室请来了广西盛科房地产有限公司盛科地产营销总监黎江，美泉?1612广西云景房地产开发有限公司营销总监张玉亮、广西社科院工业经济研究所所长姚华、南宁智锐影视营销广告有限公司总经理王建凡。欢迎各位。在开始今天的讨论之前，我们先看一个短片。
主持人：看完这个短片我们发现在很多年以前，人们买房只是为了能有一处安身之地；现在，人们买房要考虑的因素就越来越多了，小区，周边有没有学校、超市、医院等等，这就体现了我们买房是为了买一种生活品质，生活方式。尤其是现在，随着南宁市的发展越来越迅速，很多国内一线的房企大鳄进驻南宁，带来了新的地产，人们购房的选择似乎也在变得越来越多，所以在今天我们开聊之前，我特别想问问在座的各位一个词，因为这个词我刚刚见到，挺新鲜，叫“地产生态链”，哪一位先跟我们的观众解释解释，科普一下这个词。
姚华：说实话，这个词我还是第一次见到，因为从产业的角度跟经济的角度更多的是谈生态链，有捕食者，有基层的动物和终端的动物在里面，这些拿来影射到我们房地产的产业，当中也可以形成一个非常有意思的概念。比如说在市场方面我们会更加的细分，有做中高端的，也有做比较低端的这部分的地产商，也有做服务的，也有做开发的，也就是说这个业态的形式丰富起来以后，对我们南宁市房地产产业的发展肯定会带来很深刻的改变。所以，从我的理解来说，我觉得这个词的出现就说明南宁的房地产已经开始变得多元，而且开始向着高级阶段在发展。
主持人：也就是说生态链还是在说房地产房企之间的多元化，多层次的关系。其实说到这儿特别想了解的，我们都知道现在一线的房企大鳄开始进驻南宁了，他们进驻南宁之后会给咱们南宁的楼市带来哪些影响，对南宁的楼市来说是机遇大一些呢？还是挑战大一些呢？
黎江：在03、04年，保利、瀚林，包括盛天、龙光在一二线城市也算是有一定名气和影响力的企业，进驻南宁之后，对南宁房地产的开发水平在当年也算是比较大的一个挑战，同时也是一个机遇。纵观10年以后，在2012、2013年，像万科、绿地、保宁、合景泰富等排名前20名的企业超过七成以上的公司在南宁市陆续的拿地，这种企业选择一个城市进驻的话更多的是看中这个城市发展的潜力，包括客户对于居住水平不断的提升需求，所以我认为也是一个水到渠成的事情。
张玉亮：对于大的企业进入南宁，我觉得从两个方面来看，第一个从我们的置业心理来看这是一个非常好的事情，因为大家选择的余地更多，而且他可以接受到很多大的房企的开发，包括产品的升级，购房者可以有更多的选择余地，这常好的。对于本土的企业以及像我们这些已经早早进驻南宁的企业也有紧迫感，就是我如何在不断竞争的市场之中找到我的之地，我用什么样的方式来满足我们这个产品的客户群体，我觉得这样的一个市场变化有利于整个南宁市房地产的良好发展。
王建凡：我觉得这些开发商过来带来了很多生活的方式和居住的，对于老百姓选择他的住房也好，商铺投资也好，写字楼也好，会有更多的选择，首先消费者要去理解和了解这个开发商会给我们带来什么样的产品，所以在概念上会有一个新的认识过程。
主持人：总的来说，对于消费者，对于购房群体来讲这是一个好事，在座的各位并不那样剧烈的竞争，但是对于消费者确实是一个好事。我还有一个问题，现在是一线的大鳄纷纷进驻南宁了，我们纵观一下整个南宁房企或者说南宁的楼市它是经历了一个怎样的变化过程，这个市场的格局也好，还是生态链的建立也好，它是经历了一个怎样的过程。
姚华：我觉得现在应该站在一个新的历史节点来看待这个问题，为什么这些大鳄能够进入到广西，我觉得刚才李总谈得很好，他看中的更多的是南宁市场发展的潜力，但是如果你从另外一级角度来看，他选择这个时候进入南宁房地产市场其实也是说明了南宁的房地产市场已经进入了一个全新的阶段，他们这些大鳄的进驻是有一定要求的，你的市场必须要培育和发展到一定的阶段，比如说楼价要达到一定的水准之后你才可能对这些品质和对他们的服务提出相应的要求，他们的进驻才会有利可图。我从这个角度来说，我觉得南宁市的房地产迎来了那么多的地产大鳄，更多的是显示出我们进入了一个全新的发展阶段，或者说进入了地产市场发展的高级阶段，因为有了这些大鳄的进驻是一个很重要的标志。
黎江：对于购房者而言，消费者了解的像刚才王总说的是一个楼盘它所开发的单单的项目本身而言，对于我们行业从严者而言，生态链这个提法很好，因为房地产开发它实际上是一个系统复杂的过程，从最早的建筑规划、产品的研发到我们后期园林的设计、施工，到我们建筑单位的一些选择，包括我们将来售后物业的管理和后期的销售，包括租赁等相关的服务，它是一个系统的一条生态链完整的一个过程。一线房企它带来的就是在整个国内甚至国际上一些最新的开发、居住、生活方式，然后对于产品本身的研发，对于人们对于居住生活方式的引导跟改变，所以我觉得对于整个行业，无论是我们作为从业者还是作为购房者而言，都是一个利好的事情。
主持人：咱们不妨再说一说之前提到了很多一线的房企进驻之后给消费者的一些消费，他们的生活，买房的时候他们选择房的方式也带来了改变，我们不如再聊一聊这个，到底带来了哪些改变，我们在开篇的时候说以前只是开房，现在又看周边，又看小区，除了这些，消费者有没有更深层次的改变，像节目开始之前我们在聊的物业管理的问题。
张玉亮：这个是值得我们大家探讨一下的，比如我刚进入南宁的时候我们做过几个项目，那个时候还主要是以刚需为主，大家真的就是想改变一下居住，就住到楼里面去，住到小区里面去。但是现在大家在进驻购买房源的时候，更多的还是看到了入住之后的便捷性，包括刚才主持人提到的地段、配套、教育等等，这些是更多的依靠的大配套来做的。作为一个项目产品开发的时候，我们的小配套如何能够满足业主的需求，其实很多一线大的企业有非常成熟的经验，比如说物业管理，咱们举个例子，比如说万科的物业管理，实际上在很多一线，包括二线城市里面，大家选择万科的房产的时候更多的不是看它的户型等等，更多的是看它的物业服务。我们现在很多购买周边，像黎总的项目和购买我们项目的业主，他们也会问到我们将来的物业服务会是什么样自的，能不能满足我居住以后5年、10年我的居住需求，这点是值得我们探讨的，也就是说我们的业主已经知道一线的房企除了带来房子之外，还有什么样的服务，也是告诉我们本土的开发企业如何向这个方向来学习和迈进。
黎江：作为深耕广西本土十余年的企业，我们盛科城项目实际上在跟外来的一线各个大鳄直接正面的竞争当中，实际上我们也是在的历练，在提高，就像我们的社区配套方面，实际上我们在项目启动以后在进行进一步的提升跟发展，像我们现在是广西第一家引进世界五大行的士邦微物业管理公司，包括在教育配套方面，我们现在也是广西首家跟南宁市的省一级的重点学校，也就是南宁市的三美学校，实际上我想列举这样的物业服务也好，教育也好，包括我们后期的购物品牌的引进，它的目的更多的是被消费者进行一种倒逼，就是消费者对于居住的一种需求，他对于生活品质的需要不断的在提高，这样也就要求我们开发商，不管是一线外来的大鳄也好，我们本土的企业也好，都要，想尽办法提升自己的产品竞争力，切合市场的需要。
王建凡：我觉得近两年消费者在购房的发生了很大的变化，以前老是说地段，现在不一定讲地段了，因为现在的开发商可能会主动的为客户想更多的东西，配套帮你想好了，学校帮你好了，幼儿园帮你想好了，包括地铁马上会呈现，包括城市变大了以后，只说地段这个词有点过时了，所以现在买房还要考虑到5年之内开发商给我提供什么样的服务，给我提供什么样的服务，我的交通出行会怎么便利，大家选择的面就很广。所以，现在很多购房者的需求就很多了，有些难以选择了，可能我选择稍微远一点的地方也没问题，因为5年之内地铁通了，也很便捷。
主持人：可能现在消费者，购房群体他们考虑得这么多，归根到底我觉得还是整个地产生态链的改变给消费者带来这么多的东西，因为有了一线房企大鳄的进驻带来了更新房地产产品的，因为这些产品倒逼出来消费者有了更高的要求。这些是目前正在发生的一些变革或者说是目前消费者当中的一些观念，在新一轮的楼市变革当中南宁市地产的生态链它会有什么样的变化，我们马上下一轮马上要进行的。
张玉亮：我想谈一下我对这方面的认知。首先我觉得越成熟的一个城市的房地产的发展会有一个比较明显的标记，叫做产品细分，市场细分，也就是客户群的细分。实际上在我目前从业的这个领域主要是在凤岭北活动，按照现在南宁市的规划，我们基本上看得很清晰了，可能凤岭北将来主要是以居住形式为主，新开发的五象新区目前最集中这部分还是以写字楼，应该说是以商业或者商务为中心，这种客户细分，产品的细分也会让我们的购房群体将来非常清晰的认识我们将来如何在这样的产品里面选择自己居住、投资、生活、工作的一个区域，这样子会有利于整个城市现状的发展，他会很清晰，条理很好，这是区域的划分。第二个，随着中国老年化不断的加剧，可能以后会有养老地产。比如说桂北地区的旅游地产已经蓬勃发展起来了，我觉得在广西区还会有不同形式的地产为主题逐渐的细分下去，这样细分下去之后一是为购房者提供了未来N多年的选择模式，二是让我们的房企有了更长的生命力。
王建华：但是从商业发展和企业发展的方向来讲，竞争是不可避免的，原来一些落后的或者是实力比较弱的，可能在未来几年的房地产的开发过程当中一定会有一部分被淘汰掉，是这样的概念。
黎江：我觉得这样子一种细分的竞争，对于购房者而言可以说给他们带来的是一个幸福的烦恼，为什么呢？因为他们的选择面太广了，实际上现在的城市外延扩大，包括以后共同交通的完善，客户对于在地段上的绝对价值论会慢慢弱化，就像我们处的五象新区，在1公里半径的范围内不同的楼盘它的定位确实完全不一样，在马对面可能这个楼盘产品的户型，包括它在市场上的售价现在已经达到了千元甚至会有两千元以上的差距，不同的购房者根据自己的居住需求，对于他需要的这样的一种产品的购买，我觉得对于我们自身的购房者而言其实他是一个比较好的信息传达。
主持人：其实在我今天的这个节目的脚本上，我的编导给我注了一个很的词，就是“房价”，我觉得这应该是我们电视机前的观众朋友们都在关注的问题。
王建凡：房价肯定是多元化的，刚才我们黎总讲的，不同的产品它的定位不一样，提供的服务不一样，就像刚才讲的街对面可能就不一样，在那个区可能卖了1万多了，但是旁边1公里之内可能有七八千的，所以它已经很细分了，不是说我的房子值多少钱了，更多的是未来我提供的服务跟你的生活，不同喜好的人住不同的地方，享受不同的生活。
姚华：讲到房价的话我们可以同南宁市场的发展历史以及省外的发展历史来看，这些大企的进驻，这些品质的提升肯定会带来房价的上涨，这是肯定的，因为它的品质跟它提供的服务在提升，那么它的价值肯定也在提升，所以从经济规律的角度来说它的上涨肯定是有一定的作用，但是会不会出现大家担心的飞速的上涨呢？我觉得这种可能性是存在的，但是就目前各种政策的综合因素的作用下，它出现大涨的可能性也不会太大。我觉得购房者更多的应该是关注品质的提升，关注我们能够得到什么样的服务，你花了这个钱你得到了相应的品质，得到了相应的回报，那么这个钱花得也舒心。
主持人：也就是房价在缓慢上涨的时候，房地产这个产品它品质的提升还是要远远超过房价提升的速度的。刚才我们讨论了一线房企的进驻是否会影响南宁楼市发生变革，那么一线房企的进驻会压缩本土房企的成长空间吗？这个话题我们稍候再讨论，先进一条广告。
主持人：欢迎回来，这里是资讯频道正在直播的节目《论道广西房地产》，节目视频同时在广西电视网同时进行网络直播，欢迎大家收看。南宁楼市崛起的十年多，似乎没有哪一个阶段就像现在这样热闹，一家家的一线房企相继进入南宁，引发了南宁楼市的“地震”，我们一起通过一个短片了解一下。
主持人：近几年进驻南宁的一线房企是越来越多的，这是否会压缩了本土房企的空间呢？我不知道各位的看法是什么样的。
黎江：主持人这个问题其实问得很好，很有针对性，因为作为五象新区核心区的一个项目，我们盛科地产旗下的项目正好是在一线房企蜂拥而至的这样一个区域，我可以谈一下我们公司的一些感受。就我们公司而言，其实我们是用一种很积极的心态，用一种很，很包容的态度去面对一线房企进驻之后所带来的挑战，如果我们把一线，本地的房企比作另外一个1，我觉得1+1的结果肯定是大于2的，因为产品良性竞争，更多的是考虑我们要把整个行业蛋糕做大的问题，而不是在有限蛋糕当中你切一块大的，我的这块就小了，我觉得完全不是这样的概念。我觉得在这个行业的从业者大家应该是奔着如何把这个蛋糕做大做强，然后带给整个南宁市房地产开发这个行业稳中提升的水平，带给客户更多更好的选择，所以我觉得应该是积极面对。
张玉亮：因为我们公司虽然不是房企大鳄，但是我们大概是六七年前的时候也是从外地到南宁来做投资的，我认为本土的优势在那里，首先是对客户需求的准确认知，这是很多外地的大鳄进驻之后第一个面临的问题。咱们就讲南北方差异，我是一个北方人，我到南方来的时候我对于南宁市场的探索和一个认知大概用了一年的时间，我才能够达到既满足我们一线城市对于住宅品质的要求，又能够满足我们现在南宁市很多购房者对于居住的一些细节的要求，我觉得这个过程还是需要一个比较漫长的时间。本土有本土的优势，因为它立足于本土，所以说它对于客户的一些需求，就是基本性的需求基本上是了解的，所以我们在做的时候学习一线房企的开发跟先进模式，我们要发挥自己的长处跟优势，学习其他一些企业的优势，满足我们整个购房群体的需求，就是把蛋糕不断的做大。
姚华：这两位老总他们的心态都很积极，因为我自己是一个经济学者，我是一个研究经济的，从经济的角度来说这些大鳄的进驻肯定会引发房地产市场的重新洗牌，这是没有话讲的，比如说原来南宁的市场有些实力比较弱，开发比较落后，品质也不是很好的这一部分的开发商和楼盘很可能会面临非常激烈的市场竞争，有一些很可能也会被淘汰出局，因为这个市场常的，你要是跟不上的话被淘汰也常自然的。但是我觉得这两位老总很积极的一点，就是他们有一种很积极的心态去面对这个激烈的市场竞争，而且你们很清楚自己的定位跟优势，因为在这些大鳄虽然说他们有很强的实力，也有很成功的经验，但是他们毕竟不可能把所有的蛋糕都吃完，他们肯定还会留下一下发展的空间，而这些空间对于我们南宁的房企，对于张总早一点进来南宁的非一线大鳄的企业来说也是很好的成长空间，因为市场竞争激烈之后对你们也是一种促进，只要你们根据自身的优势，根据南宁市场的变化，抓住这部分的群体同样也可以迎来发展，这也就是刚才讲的1+1大于2的问题。
王建凡：这个话题由来已久了，三四年以前南宁的一些本土开发商第一批的游戏已经淘汰很多了，很多已经不在这个行业做了，现在来的这一波房企可以说是第二波了。刚才也提到现在的竞争不单单是产品的竞争、服务的竞争，房地产来说品牌的竞争也常重要的。所以，有些外来的房企我们当地老百姓不一定很快的时间就认识它，它有什么优势，它能提供什么与众不同的服务，我们不太知道。所以，在本土深耕很长时间的我们讲的我们本土的一些优秀的开发商，像荣和这些，他们也是很有实力的。
主持人：之前咱们姚所提到了一线大鳄进驻势必会加速咱们整个南宁或者说整个广西区内房企的重新洗牌，在这样一个洗牌过程当中会不会伴随一些新的机遇在里面？
姚华：我觉得这是肯定的，刚才我们也讲到了，现在南宁的房地产市场已经发展到了一个新的历史阶段，因为购房者他整个的也在发生深刻的变化，随着这些企业的进驻，他会对整个房地产市场的会有一个新的，因为有很多他们是接触不到的，他们来了之后他们会知道我们的生活方式可以这样改变，我们可以住得更舒服，我们可以住得更开心，这个的引入肯定会对我们南宁市场的发展产生很深远的影响，而且他会带来很多深刻的改变。像刚才张总提到的，像细分市场，养老市场，也一些比较地段的刚需他可能只是要改善需求，这些细分市场它不一定能做到，因为他们没有从事开发的能力或者是他市场的战略定位和他们自己的定位是不符的，或者是他根本就不屑去做，这样细分市场可能对于其他的企业来讲就是机遇，因为随着整个行业往高端走，越分越细，机遇也会更加明显。
黎江：因为房地产这个行业的销售它跟很多商品不同，作为一个大消费来说，房地产它具有很强的地域属性，就是它很难直接拿来主义照搬一套体系，比如说我们南北方对于居住的需求，对于我们朝向的需求，在南方我们对于南向的房子他认同度，追捧度很高，但是在北方东西向的房子是很多的，包括通风的要求，可能南方的要求都是大开窗，充分的享受自然，但是北方从节能的角度去考虑，他的开窗就比较小。本土的企业由于深耕多年，他可能更多更清楚的了解到本地购房者他的需求，所以我说这样子的一种机遇应该说对不同的产品的开发者，对于不同的购房者来说都是一个很好的机会提供给大家。
主持人：一个是寻求像姚所所说的大鳄剩下的中低端的或者是差异化的房地产项目来进行开发，再一个是像黎总所说的把细节精准化，更加人性化，除了这两点之外还有没有？
姚华：其实我更希望看到我们本土房地产企业能够主动的进入这些大鳄的市场当中，跟他们正面竞争。我觉得我们自己也有自己的优势，就是我们对于市场定位的精准度，外来的大鳄它总会存在水土不服的问题，它的在南宁能不能行得通，这还是要通过时间进行经验，经验的过程有可能是漫长的，有可能也会发现是有差错的，因为他们之前的定位是错误的，这也有可能，我们南宁本土的房地产企业假如在竞争当中我们能赢下来，那么这就说明我们也很优秀。我们有了更多的选择，我们有了品质方面和细分市场方面的机会进行选择的话，对购房者来说他也可以从中得到实实在在的好处，我觉得这是一个多赢的过程。
黎江：姚所提的这个我是感同的，因为我们可以看到很多一线房企它都是从国内的一线城市或者二线城市就是水准比较好的城市过来的，这就涉及大一个房价的问题，因为一线城市我们了解到很多房价基本上都是在2万甚至更高的一些水平，它们到了我们南宁这个城市它毕竟要有飞机落地的过程，要有一个本土化的适应过程，它们如果直接把成熟的，高品质的，高端的这种产品直接的复制，直接的拿来，这样的话它的开发成本，包括它将来的售价方面跟本土的需求还是有一些偏差。所以，刚才姚所说到的本土化的过程当中，可能在市场不是很熟悉的情况下，这些一线的房企确实会经历这样的一个时间，进行市场的调研，甚至可能会有一些偏差，走弯，然后再经历过调整和洗牌。所以，我觉得对本土房企而言，自身的机遇也是存在的。
主持人：外面的房企在适应南宁本土市场这段时间，南宁本土的一些房企的优势就是我们不用适应，我们就抓住这个时间打一个措手不及。之前张总说了咱们进驻南宁已经好六七年的时间了，当时进入南宁的时候有没有经过一系列的适应？
张玉亮：有过，就刚才黎总讲的几个方面我不停的频频点头，就是因为您说到的我全都经历过，因为我是做产品营销的，我更关注于产品的终端，比如说开窗面、朝向。在南宁的时候刚需是很标准的90平米的三房，四房是120，大家已经是根深蒂固的认知，所以我的认知过程就需要半年大一年。刚才黎总说的我就认为我们的外企大鳄来的时候一定需要有一个本土化的过程，我们作为立足于本土多年的开发企业，我们一定要抓住自身的长处，不断的向我们的购房者推广我们现在适宜他们的产品，当然，我们也不能固步自封，说我们自己做的就是最好的，这个时候我们依然要把更多人性化的服务，我们要把物业服务，小区的配套，这些能够更让购房者切身体会到的东西做得更好，更足，然后来满足我们企业的发展之道。
主持人：就是把很多，很多软件的东西全部融入大咱们的硬件产品当中。一个是本土企业找到它对本土的熟知，外面的企业进驻之后赶快来适应本土房地产的市场，适应当地的需求，那么这两点除了我们在本身房企上做文章，有没有从影视营销这方面考虑的？
王建凡：这些新的过来肯定有一个过程，需要一个引导，特别是生活的引导。其实现在很多楼盘提出了很多新的概念，比如说旅游地产，包括张总刚刚讲的养老地产，这些概念需要蛮长的时间让我们的消费者去知道有这个东西，这个东西对你有什么好处，这需要一个比较长的过程。今年一线来的开发商他们来的速度很快，建设的速度很快，推广的速度也很快，销售的速度也很快，这个时候消费者不一定能知道，不一定能理解，所以这是一个比较复杂的过程，也不能说大鳄来了我们就很害怕，这个是很复杂的一件事情。
主持人：王总说到面临外来房企冲击本土房地产的企业感觉到了一些压力，感觉到一种危机感，然后试图从影视广告入手寻求一些突破。
王建凡：这个肯定是必须的，现在推广的多元化或者展示房企多元化，随着现在信息时代的发展或者电视的进步，很多开发商在选择推广使用电视的推广手法也是很必须的，包括现在我们在做的《论道广西房地产》，就是能给我们很多消费者，很多市民一些新的概念的引导，这个是必须要发生的一个事情。
主持人：一线房企的进驻它不仅影响了楼市的生态链，对本土房企甚至整个房地产来说都面临不小的挑战，同时对于他们自身的发展来说也同样是一个机遇。我们先来进一段精彩的广告，稍候接着聊。
主持人：欢迎回来，这里是资讯频道正在直播的节目《论道广西房地产》，节目的视频同时在广西电视网同步网络直播，欢迎大家收看。现在社会我们都知道已经进入了一个智能化的时代，智能手机、智能电视、智能厨房等等所谓这些智能的东西层出不穷，当传统的楼市遇到了我们现在新提出的概念，就是要智能化发展的时代，楼市将会发生怎么样的改变呢？会给我们的生活带来哪些不一样的东西或者说带来那些便利你？我们接下来就一块聊一聊这个话题，楼市的智能化。我不知道黎总在新的楼盘里面或者张总这边新的楼盘里面，有没有涉及到一些智能化的代入？
黎江：这一块是有的，因为智能化是整个社会发展的潮流，大势所趋，过去南宁的消费者，南宁的购房者对于我们楼盘，包括住宅的智能化他的认知还是比较浅的层面，我们印象当中的智能化在楼盘的应用当中可能仅仅停留在一，一些简单的小区的进出、安防等等这样的管理，实际上张总在一线城市应该很清楚，智能化对于一个楼盘的竞争力其实在软性的产品当中是很重要的作用的，包括像现在一线城市当中，在下班之前通过你的手机就可以把家里的微波炉可以热饭菜，可以把创联打开，阳光直接照进来，天气热的时候你可以通过手机打开你的空调，包括在儿童房专门设置远程的摄像头，你在工作，在出差，在外出的时候就可以看到房间里面孩子跟宝宝的情况，包括在厨房当中一些燃气的系统，卧室的一键报警系统，这些智能化的设施其实已经在一线城市应用比较广泛了，现在慢慢在往像南宁这样的二三线城市推进。因为智能化整个设备软硬件的成本比较高，过去南宁的房价长期以来处在比较低的水准，所以这些智能化设备的引入它还没有大规模或者说系统全面的进入，但是随着刚才一线房企的进驻，包括本土房企品质的不断提升，我相信从未来的几年应该来说智能化家居蓬勃发展的一个时期应该到了。
主持人：也就是说以后很可能这种智能化的，像之前黎总提到的儿童房的都可能会成为我们房企开发新楼盘的标配。
张玉亮：这一点不得不谈到一个概念，叫精装修房子，刚才黎总提到很多的东西如果很多东西在布线的时候，你说的很多功能我们只能把线留在那里。将来越来越多的房企会把精装作为一个真正的交标，作为房子一个最终产品的模式放到营销中去。刚才黎总提到所有的这些如果是一个精装产品的话，您说的功能我们都能实现，智能化我们的项目是一定会用的，尤其是后面不断的提升产品一定是会用的，好就好在很多智能化的控制它已经不再基于布线了，它可以基于互联网，很多毛坯房也可以到，将来客户购房之后我们开发公司可以作为像物业公司配套一样再提供给我们的客户，因为装修之后功能要求不一样，我们可以把它作为一个像物业一样提供不同的菜单服务，把智能化的服务也列下来，让我们的客户进行选择。但是我还是赞同黎总的，智能家居是我们的购房者必须能用到的东西。
姚华：这些智能化的家居在南宁来说应该是一个很新的，因为我们南宁人平时接触很少，上次我去广州，我一个朋友刚刚搬进新家，他向我展示了一些中央空调，还有像你们讲的远程这些东西，我觉得很新奇，然后我就说我们南宁什么时候有就好了，然后他就问我们这边的小区房房价是多少。这就代表一种时尚的，更加先进的生活方式，生活，他必须要有一定的成本进行支撑，因为这些技术条件的达成和平时的应用当中也会产生一些成本，所以你这个楼盘的品质没有达到一定的水准它是不可能应用的。像我们现在这些大鳄的进驻也好，一些新的开发的引入也好，它必须会采用新的技术，这些新技术的采用最终的落脚点在哪里？还是要给我们的生活带来便利，给我们的生活带来改变，这样你花这个钱你才会觉得物有所值。
王建凡：智能化在家居上有好的表现，最近在即将推出的高端写字楼的体现就更加强烈。我们可以看到在广西，在南宁，高端写字楼目前来说还是比较稀缺的一个产品，从今年开始在五象，在凤岭都会有这样的产品推出，它们的价格说实话真的不便宜，不便宜就像姚所讲的，它提供很多的服务，很多智能化的服务老百姓也不知道，到底智能化到什么程度老百姓也不清晰。
主持人：之前我们在聊的是本土的房地产企业和外面进驻的房地产之间它们的竞争，相比于接下来我们谈到的传统的房地产产品跟未来的智能化的房地产产品，也就是说老百姓接受这个东西肯定需要一定的时间，南宁先开始做这种智能化楼盘的企业我不知道现在有没有，下一步他们真的开始要做的话估计会面临很大的风险。
黎江：这块其实也是，像我们项目在对智能化的配置过程当中我们也研讨了比较长的时间，现在也没有一个清晰的结论，因为像刚才张总说的，智能化的一些体系如果能跟精装修搭配起来的话，产品的布局就比较合理。第二，不同的产品它对智能化的需求，深度究竟有多深，广度究竟有多广，这样的选择实际上跟它的成本是息息相关的，包括对整个楼盘的定位，因为智能化的产品它除了最初的硬件的采购成本，安装成本以外，日后使用它还会产生一些成本，所以这个楼盘的定位我们一开始面向刚需客户或者首次置业的客户，他们更多的是考虑在经济上尽可能节省出发的话，他们就比较不适合。一些中高端的产品，一步一步的会把这些智能化的产品导入进来，包括购房者越来越年轻化，70后现在已经成为购房的主体，80后已经慢慢登上了历史的舞台，70后、80后这样一些人群他对智能化设备的使用程度可能跟过去年龄稍微长的人群他们的接受度可能会更高，趋势肯定是很好的，前景很明朗，但是需要一定的时间来消化。
张玉亮：首先我和黎总的意见一样，美泉这个项目，我们的智能化真的只是入户，户内我们是给客户预留空间的，我们曾经深入谈话过家居智能化的布点，现在家居智能化化的产品，新一代的产品是不需要重新集中布线的，它可以把五连插座更换掉，换一个外部网的技术，就可以直接控制它，就像无限由器一样，你放在里面它是放在五联的插座里面，你遥控一下这个热水器就可以用。我们美泉现在做到了我们把一升级到了每一层的电梯里面，因为有的产品是需要的，为什么呢？它是可以做到一梯一户的，还是根据客户的需求来拟定我们产品的智能化。
姚华：我觉得刚才主持人谈到的风险更多的是一种发展阶段的风险，刚才黎总也谈到必须要有对这种产品的接受程度比较高的人群大量出现的时候，这个项目的风险才会比较小，而且它的市场效应才会比较好。我们现在已经看到这个发展趋势大家都已经很明确，以后的家居肯定是往这个方面发展，而且这是一种高端的生活方式，一种时尚的生活方式，是年轻人会追求的一种生活方式，它的前景是很明朗的。但是现在我们南宁有没有发展到这个阶段，我们的市场接受程度怎么样，这还有待与下一步市场的检验。但是我相信这个市场就像刚才我们讲到的，必须是一个细分的，我们的南宁肯定会有一些高端需求的人群，而且这部分人群肯定会对智能化的体验感兴趣，会成为左右他们购房的主要因素。你们做智能化的时候肯定是针对这部分的客户群体，只要你把市场定位做得准确了，我相信市场的效应肯定也会好的。
主持人：也就是说短时期内智能化还不会成为我们南宁市场的主流，但是它会成为一种风向标。王总对这个事怎么看？
王建凡：智能化类似于我们用的手机，一代一代的更新，不会一下子全都换了，对智能需求比较高的他可能就走得比较快一点。像中老年人还不会用，还是会停留在原来的阶段，但是这个方向是必须的，而且我相信随着更多的开发商进来带来新的，会加速这个智能化的过程。所以，现在智能化发展比较快就在别墅和高端写字楼和一些高端的住宅这一块，现在体现得比较多。
主持人：我们之前已经提到，包括盛科也好，还是咱们美泉也好，已经有了入户的智能化的考量，已经预留了这部分的东西，下一步智能化会给南宁整个房地产格局带来一个什么样的影响，会不会就因为智能化分成有一些房地产企业还是在坚守传统的楼盘，有一些已经开始准备去全面转向智能化的楼盘了，会不会形成一个分水岭，智能化跟非智能化。
黎江：我觉得智能化的生成跟企业开发的产品息息相关，如果这个企业在它的产品定位之初很清晰它的产品就是面向于有智能化需求的，年纪相对来说比较年轻，又有一定购买力的客户，他可能会把智能化作为吸引客户的卖点去放大，有一些项目开发的一些产品可能更多的还是满足首次置业的一些刚需，或者它可能是面临老年人的养老地产等等，使用人群可能对这方面的产品就不是特别，开发企业也不会把太多的心思放在这，因为它的针对性不强。
主持人：非常感谢今天各位嘉宾来到演播室跟我们分析了南宁房地产前景的分析跟考量，当然，无论是本土房地产，还是外来房地产，还是传统的房地产，还是未来智能化的时代，无论他们怎么去激烈的碰撞，怎么的发展，都会给我们的消费群体带来最终的实惠。同时，我们也要感谢电视机前的观众朋友们收看我们的节目，也要感谢我们的几位嘉宾来到我们的演播室，我们下期节目再见！
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