产城运营战略观察第二十期：为你揭秘老牌商务园区运营商
举办的中国房地产峰会上，亿达中国控股有限公司获得了“中国产城生态运营商前十强”、“中国产城生态运营商.高科技产业前五强”等荣誉称号。作为商务园区专业运营商，自1998年开始，亿达中国先后开发和运营了30余个园区项目，凝聚了包括80余家世界500强企业在内的众多企业客户与合作伙伴，积累了丰富的商务园区开发运营和服务管理的经验，形成了独特的商业模式和产业优势。
亿达开发的第一个商务园是大连软件园，在1998年开始开发，也是大连市第一个商务园。在商务园区领域，亿达中国拥有领先的优势，在大连拥有绝对市场份额，在全国的市场份额也排在第一位。
与传统的中央商务区不同，商务园区地处城市郊区，但交通便捷，有多条快速干道和2条以上城市主干道；为智力型企业提供包括办公楼、功能配套设施等相关物业。商务园区虽然地处郊区，但非常优美。园区内的建筑容积率在1.5左右、平均楼层层数在10层以下、绿化率高于35%；并且客户能在园区里面体验到多重功能服务，包括但不限于办公、商业、酒店、居住、公共配套设施等。商务园区这些特点是根据客户的需求衍生出来，其客户一般是需要良好办公来提高工作效率、并且不需要地处市中心来提高形象的智力型企业，比如信息软件、研发创意、服务外包等相关行业。
2008年金融危机以来，全球经济经历了从低迷到复苏的阶段，但是软件和信息技术服务的市场需求稳步增长。2008-2015年，全球软件市场规模的年均复合增长率3.89%，快于全球整体经济增长，至2015年其市场规模达到了3336.7亿美元。
在全球的软件和信息技术服务市场中，美国、日本、欧洲长期占据着主导地位。随着美日欧信息软件技术的不断发展，相关服务外包产业开始向其他国家转移，中国作为世界上最大的制造业国家，拥有相对便宜的劳动力，成为了美日欧产业转移的理想国家。就是在这样的背景下，亿达中国开始了商务园区的开发运营。截止2016年12月31号，大连软件园拥有48家世界500强企业，包括IBM、甲骨文、思科、埃森哲、SAP等。
与全球成熟市场不同，国内的软件和信息技术服务市场发展起步较晚，但是规模增长迅速，是一个快速发展的新兴行业。行业收入规模从2006年的0.54万亿元增加到2015年的4.3万亿，年均复合增长率达25.85%，是全球市场增速的6.6倍。细分来看，软件和信息技术服务又可分为信息技术服务、软件服务和嵌入式软件系统三大类。其中，信息技术服务规模最大，2015年占到全行业比重的51.84%。除了规模占据半壁江山外，信息技术服务的发展速度还是最快的。2008-2015的7年时间，整个行业(软件和信息技术服务)年均复合增长率28.09%，而信息技术服务复合增长率达31.37%，高于行业3.28个百分点。即国内的软件和信息技术服务行业除了整体增长速度快外，其组成结构(主要组成增速有)非常合理；行业前景非常可观。
服务外包是指企业为了将有限的资源专注于其核心竞争力，以信息技术为依托，利用外部专业服务商的知识劳动力，来完成原来由企业内部完成的工作的一种服务模式。服务外包可分为信息技术外包服务(ITO)、业务流程外包服务(BPO)和知识流程外包服务(KPO)，它们都是基于IT技术的服务外包，ITO强调技术，更多涉及成本和服务；BPO更强调业务流程，解决的是有关业务的效果和运营的效益问题；KPO则是帮助客户研究解决方案。
近7年来，服务外包行业市场规模一直在不断增长；2010-2016年均复合增长率达32.36%。到2016年的时候，我国企业签订服务外包合同金额为1472.3亿美元，执行额1064.6亿美元，分别增长12.45%和10.11%。虽然我国服务外包行业的市场规模在6年里增长了5.4倍，但每年的增速却在不断下降。一方面是由于行业前期增长速度太快，增速触顶；另一方面，从2013年开始，国内宏观经济增速放缓，受此影响，大部分行业增速均有所放缓。虽然行业增速不断下降，但是相对于整个国内经济增速来说，其增速仍处于领先地位。另外，得益于知识产权研究、数据分析与挖掘、医药和生物技术研发与测试等业务的超高速增长，KPO同比增速达31.65%，超过同期ITO24.76%与BPO28.98%的增速，产业向价值链高端升级趋势明显。
随着服务外包行业规模的不断增长，行业的企业数量和就业人数紧跟着大幅上升。2016年，行业内新增企业5506家，较2015年略微下降。行业内企业数量增加在一定程度上加大了企业的竞争，另外企业经营成本又在不断增加；这些因素都在不断推动着行业内企业转型升级，降低企业成本。商务园区为服务外包行业提供了空间上一个聚集场所，可以实现信息共享，设施共享，人力资源共享等，可以降低企业的成本。不管是降低企业成本的需求，还是客户群体数量的快速增加，对于商务园区来说，存在着巨大的市场空间。
国内商务园在产业端的需求是旺盛的，市场的空间是广阔的，那在供给端又是怎么样的呢？答案当然是显而易见的：商务园区供应量逐年提升，截止到2016年底，国内的商务园区总建筑面积共2.09亿方，年均复合增长率22%。
商务园区在全国各地的分布很不均匀。在已有商务园地区中，和上海两地的商务园建筑面积大幅领先其他地区，其中大连地区的商务园建筑面积排在全国第六位；在全国的范围内，仅有30个城市拥有商务园区，仍有大量地区处于空白期。
注：白色部分为2013年底的商务园区建筑面积，黑色部分为2013-2016三年间增加的商务园区面积
目前，商务园区开发运营行业的集中度还非常低。从两个点可以看出：1、排名第一的亿达中国的市场份额仅有3.3%；2、亿达中国业务主要分布在大连地区，而大连的商务园区总量在全国排名居中，并不靠前。
亿达中国于2014年6月在联交所主板上市。在招股说明书中披露，到2016年底的时候，亿达中国在中国将拥有3.3%的市场份额，排名全国第一。招股书中的市场份额是根据全国商务园区的已竣工面积占比来得出，而2016年的已竣工面积是根据对全国商务园区调查，依照他们的建造计划得出；所以招股书中的市场份额可以反映市场集中度情况。
亿达中国在2017半年报上披露，85.4%土地储备在大连市，共计757.2万方；在6个自持的商务园区中，5个商务园区分布在大连。但大连市商务园区建造面积在全国各个地区中的排名并不靠前，远小于上海和两地。上海和两地的商务园区总量远远领先于大连，但是行业的龙头却不在和上海两地，在大连。所以说，大连地区的市场集中度是比较高的，而上海、等其他地区的市场集中度很低。
商务园区行业的市场需求是旺盛的，并且整个行业又处于较早期的阶段，所以发展的机会非常多。在这样的行业背景下，作为行业龙头，亿达中国将会充分享受到行业发展带来的红利。但是整个行业仍处在早期阶段，一切仍有变数，现在第一并不能未来第一。那么，亿达中国能否保持领先地位？
从1998年至今，亿达中国已有近20年的商务园区开发经验；不仅在开发运营的专业度上不断提高，而且其客户资源也日益庞大，形成了领先于全国其他商务园区开发商的竞争优势；成为了国内最大的商务园区开发商。
拿破仑说过：“不想当将军的士兵不是好士兵”。在商业领域中也一样，没有雄心壮志的企业不是好企业。这一点上，亿达中国的志向是远大的。自上市之初(2014年上市)，亿达中国便提出全国扩张目标：在未来五年内，每年至少在一个新城市拓展业务，实现【巩固大连，深耕武汉，全力开拓、上海、深圳等一线城市，重点布局环渤海、长三角、珠三角、长江经济带等发达区域二线城市】的战略发展格局。上市至今，已有3年多的时间过去了，其目标实现的结果怎么样了呢？
超额完成目标。自2014年开始，在进驻新的城市过程中，亿达中国以开挂的模式进行；尤其是2016年，一年的时间新进入了6个城市发展，全国布局速度之快，前无古人，后无来者。
全国布局速度过快，并不是一件好事，尤其是商务园区开发运营领域，一旦现金流跟不上，很容易出现“胖子把自己撑死”的现象。然而亿达中国却巧妙的避免了快速扩张带来的现金流危机。
在城市扩张的上，亿达中国采取了轻资产的模式进行；即向外输出公司的核心竞争力—商务园区运营管理能力。此招可谓一石四鸟。一，能够快速实现全国的战略布局；二，强化公司的核心竞争力，充分发挥公司的核心竞争力；三，为后期商务园区重资产开发提供宝贵的经验；四，提升公司的品牌价值，增加客户认同感。
目前，亿达中国全资持有的商务园包括大连软件园、大连科技城、亿达信息软件园，以及持有50%权益的武汉软件新城、持有50%权益的大连腾飞软件园、持有30%权益的大连天地。以上园区已竣工持有物业总建筑面积约137.3万平方米，可出租面积约133.5万平方米。2016年底，亿达中国的租金收入为3.82亿元，较2015年同比增加5.8%；新增行业龙头企业36家，累计新增入园企业1200多家。
在自持的商务园区运营管理中，亿达中国一直以来得到了客户的认可与赞赏。比如，本集团根据埃森哲业务扩张需求，为其制定了在亿达信息软件园增加租赁面积的方案，提高了客户运营效率的同时优化了本集团租赁资源使用效率。埃森哲在2015年12月入驻亿达信息软件园办公，到2016年12月31日，其办公人数已超过了3500人。
在轻资产运营方面，亿达中国凭借多年的商务园区运营经验、丰富的客户资源、专业的服务能力等，与其他园区开发商合作，为他们提供项目选址、产品定位、规划设计、代建管理、招商运营、物业管理、增值服务等运营管理服务。截止到2017年6月30号，亿达中国委托运营管理面积286.6万方，较2016年底增加了21.44%；管理项目个数共计24个，较2016年底新增2个项目。
目前，亿达中国委托管理项目不管是项目数量上还是项目面积上的成绩都是可喜的。从过去的发展趋势上看，亿达中国更是取得了个位数项目数量到现在24个项目高速增长的好成绩。两年时间不到，亿达中国实现了委托管理面积翻番。事实就是最好的说明，实力代表一切。亿达中国的轻资产战略能够顺利快速的实施，没有专业度和认可度这两点，亿达中国是取得不了这么好的成绩的。
大连软件园，是亿达中国开发的第一个项目，也是亿达对外输出的模板园区；是大连市第一个商务园区，也是大连市发展最好的商务园区。在
举办的房地产峰会上，大连软件园也获得了“中国产城运营商.优秀产业前五强”荣誉。截止到2016年12月31号，大连软件园入驻企业265家，其中世界500强企业48家。为何大连软件园会有如此多的荣誉称号和影响力？其背后的原因是亿达中国近20年的管理服务经验。亿达中国在商务园区的运营管理不断提升自身的专业度和服务能力。这一点，是其轻资产战略、城市扩张战略的核心与基础。2016年，亿达中国本形成260余项服务标准，并通过“亿直在”智慧平台实现系统化、平台化、便捷化；不断完善线上、线下结合的园区运营服务体系，提升园区客户满意度。
2016年11月的时候，亿达中国发生了一件大事：中国民生投资集团旗下中民嘉业投资有限公司正式入主亿达中国，成为亿达中国控股股东。亿达中国本来就实力强大，再加上中民投的一入股就更让其他竞争者敬而远之，乖乖地争取商务园区运营商第二就好。
巧的是：中民投的成立与亿达中国的上市时间是在同一年，2014年。中民投成立的时间虽然并不久，只有短短的3年时间。可就是在这短短的3年成立时间内，中民投成为了一家有着近20年发展历史的上市公司的控股股东。中民投“出生”的时候就带着强大的基因来到这个。据工商信息知，中民投是中国领先的全球化大型民营投资公司，经国务院批准，由全国工商联和59家中国知名民营企业发起，于2014年8月21日在上海成立，注册资本500亿元。成立之初，中民投的注册资本就达到了惊人的500亿，并且这500亿是由实力强大的59名民营企业募集而来，所以说，其带着强大的基因来到了这个。
看完中民投的背景，再看一下的业务。中民投的业务简单概括起来就是：产融结合。产就是产业投资，融就是金融业务；在产业投资方面，中民投已布局新能源、居家养老、建筑工业化、通用航空等领域，优选重点目标行业实施战略整合；在金融方面，中民投努力打造一个以保险、银行、租赁、资产管理等传统业务与互联网金融创新业务为核心的牌照金融控股集团。
作为一家强大的产业投资集团，中民投在产业资源方面一方面可以直接为亿达中国带去产业链上的客户；另一方面，中民投以其在产业方面的专业度填补亿达中国产业方面的短板，助力亿达中国加深对产业方面的理解，从而更好的服务产业客户，提升产业运营服务能力，加强核心竞争力。
中国房地产战略服务领域领导者，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为60%以上百强房企的顾问伙伴。
在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道上尽一份绵薄之力。
午评：蓝筹股集体拉升护盘 高位题材股全线月份投资者对经济信心依然较强 信心指数创近两年新高
24小时播报
14:07:45【证券分析】神24大盈出局很及时，基本在最高点，这就是热点龙头的重要性，证券现在有点做空，但跟咱无关了！！嘿嘿！！
14:11:59【龙头分析】次新今天的跌幅很大，但关注最后一个小时能否回抽，如果收出单针，那么明天两市大概率是走强的征兆，这样中小创大部分股种就不会大跌了，所以今天最后一个小时的涨跌很关键，次新板块若收长单针，则证明利好明天，而收出实体阴，就利空明天上午！为什么说利空明天上午？因为次新跌幅不会持续性，而是前期的获利盘，从而回踩之后再起的过程！！
14:15:31【神25分析】神25上午尾盘的买入，暂时浮盈，但谁能知道本直播宝箱买入理由是啥？叨叨一下？！不许叨叨股票，否则会被踢！！
14:26:53【次新分析】次新的小针还是有点短，能收回5日均线，明天就必涨了，但能否收回是关键？还是那句话，明天中小创的命脉就是次新这最后一个小时的走势关键！而且次新属于前期获利盘离场，重新的调仓换股行为，所以大风险没有，仅仅是回踩到不到位的问题！！
14:29:56【云铝股份】有色要是再来一波大涨，云铝股份会成为第二梯队的龙头，大家看看周四的最低点11.88！！要要发发！！嘿嘿！！
08:46:48等待落实，基本就是早前的方向。雄安新区的概念炒作可以从以下几个方面进行梳理，寻找投资机会：1.雄安+2.雄安+土地储备3.雄安+基建、建材4.雄安+科技创新
11:24:06早盘差不多成交3000亿，下午预计在2000亿左右，量能基本持平。从盘面看，今天市场上行遇阻，个股分化。
14:27:34大盘上行压力还是比较大，笔者前期预判的大会前可以进取，大会后要谨慎，正在被市场，这可是提前的哦。
13:29:57谁想维稳，就恶心谁。空方的力量这两天会密集爆发，就看一线资金能不能挺住了。但是，周三政策红一定有！
13:58:30大盘感觉平稳一些，多空双方打架，我们静静看戏就可以了。我预计下午资金不会大批反弹的，现在的反弹程度还在预计之内。大多数人都认为反弹永远是好事，但是不理解反弹资金其实也是在消化多方市场的做多动能，这两天主旋律还是积蓄力量等待爆发。而空方今天如此激动只能说明现在已经到了即将变盘的临界点！接下来的行情谁输谁赢就看多空资金如何运作了，胜者即是！而永远把握在实力强的一方！我们把筹码都押注给二线蓝筹，不信他不涨！
13:58:48最近买的都是二线两点半不砸，明天尾盘砸的会更厉害。今天很可能是试盘的一天，明天是空方力量最足的一天，而到了周三做空方赚钱走人，市场回归一二线蓝筹同步拉股指行情。这么走是符合逻辑的，如果真的实现，那么周三就是我们止盈二线蓝筹的时机！明天在合理区间内砸盘也不用管，明天的跌幅后天一上午就能收复，行情参考8月底行情！
14:00:53【次新+】现在异动的品种是有色加次新概念。目前的市场格局就是某一个板块走强，相关概念的次新股当排头兵
推荐：