买入评级]房地产行业动态：那些正在积累的积极因素
男人断掌手相图解7 月23 日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，会议要求保持宏观政策稳定，根据形势变化相机预调微调、定向调控，应对好外部不确定性，保持经济运行在合理区间：一是积极财政政策要更加积极；二是稳健的货币政策要松紧适度；三是加快国家融资基金出资到位。对于房地产行业而言，我们认为几大积极因素正在：
积极因素一：货币政策转向带来流动性边际改善。回顾2018 年以来，我们可以看到中央定调逐步发生变化，4 月份中央局会议时隔三年再提扩大内需，货币政策从“中性”转向“松紧适度”，流动性从“基本稳定”，转向“合理充裕”。从今年 1月25 日，央行实施普惠金融定向降准开始，累计三次降准累计1.55 万亿流动性，也正在改善市场流动性。在我国面临内外压力下，我们认为下半年货币政策的继续宽松依然值得期待。
积极因素二：去杠杆节奏趋于缓和。我们在今年一季度就提出，2018 年房地产行业面临的最大压力来自于融资端的收紧，这也是我们率先提出“融资集中度”概念的基础。虽然这次监管政策并没有突破穿透监管、打破刚兑等核心原则，但对于原有政策的调整和对整体资金过度衔接的节奏控制有所弱化，对于房地产企业而言，信用风险的预期缓解，也将有助于在一定程度上改善房企尤其是中小型民企在发展过程中的风险曝露。
积极因素三：下半年重点城市增速修复进行时。从我们的72个重点城市成交情况来看，截止当前7 月21 日，重点城市成交同比降幅收窄至1.15%，为2016 年11 月份以来的最高点，其中一线 月份以来的新高，二线%。从结构上看，限购的重点城市同比降幅收窄至2.19%，增速也为2016 年11 月份以来的最高点，非限购的重点城市成交同比上涨1.63%，也为年内首次由负转正，市场销售增速的修复正不断兑现我们的判断。
板块观点：积极因素累计有助于修复板块信心。今年以来房地产板块调整幅度在行业之中处于领先，其中调整的原因也已经不仅仅是基本面的原因所能解释，包括诸如部分负面传闻不可证伪，也使得市场参与地产的动力寥寥。但是我们认为目前房地产板块极低的估值水平已经在构筑板块的安全边际，更多的积极因素的累计也将有助于板块情绪的扭转。对于当前市场持续关注的房地产税，我们再次强调，目前我国房地产税立法仍在推进，具体方案仍未披露，未知导致的恐慌是很正常的。但是从推进的节奏和内容上看，不宜过度恐惧。
7 月23 日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署更好发挥财政金融政策作用，支持扩内需调结构促进实体经济发展；确定围绕补短板、增后劲、惠民生推动有效投资的措施。会议要求保持宏观政策稳定，根据形势变化相机预调微调、定向调控，应对好外部不确定性，保持经济运行在合理区间：一是积极财政政策要更加积极；二是稳健的货币政策要松紧适度；三是加快国家融资基金出资到位。
此次会议重点提到更加积极的财政政策，且不搞“大水漫灌”式强刺激，我们认为此次会议给下半年的货币政策和财政政策带来了更加积极的信号，也将持续带动相关领域的边际改善。对于房地产行业而言，我们认为几大积极因素正在：
回顾2018 年以来，我们可以看到中央定调逐步发生变化，4 月份中央局会议时隔三年再提扩大内需，而此次会议再次提出支持扩内需调结构促进实体经济发展。货币政策从“中性”转向“松紧适度”，流动性从“基本稳定”，转向“合理充裕”。从今年 1 月25 日，央行实施普惠金融定向降准开始，累计三次降准累计1.55 万亿流动性，也正在改善市场流动性。在我国面临内外压力下，我们认为下半年货币政策的继续宽松依然值得期待，这对于房地产行业尤其是需求层面都有望形成边际改善的助力。
我们在今年一季度就提出，2018 年房地产行业面临的最大压力来自于融资端的收紧，房企各类融资渠道持续受到严格管控，股权融资冻结、公司债受到严格监管、银行贷款更加关注“合规”，资管新规对部分非标渠道的关闭等，且和此前周期不同，在今年“宽货币、紧信用”的格局下，将带来房企融资的剧烈分化，这也是我们率先提出“融资集中度”概念的基础。
去杠杆的意义毋庸置疑，也有助于缓解近几年来市场积累的风险，但是如果节奏过于剧烈，也将带来一定负面影响，比如快速收缩的社融增速，因此近几个月来，我们可以观察到剧烈去杠杆的预期有所缓和，从7 月18 日资管新规细则落地来看，也在印证虽然去杠杆大方向不变，但节奏更加趋“稳”。资管新规细则明确公募产品可以适当投资非标准化债权类资产，允许金融机构在过渡期内可以发行老产品投资新资产，同时大幅降低了资管新规过渡期内非标准化债权资产的投资难度，虽然这次监管政策并没有突破穿透监管、打破刚兑等核心原则，但对于原有政策的调整和对整体资金过度衔接的节奏控制有所弱化，对于房地产企业而言，信用风险的预期缓解，也将有助于在一定程度上改善房企尤其是中小型民企在发展过程中的风险曝露。
我们在二季度初就提出，应该更加注重对行业推货和营销的把握，期待供应端的放量，下半年行业的增长动力应来自于供给改善带来的企业销售增速的修复。从我们的72 个重点城市成交情况来看，截止当前7 月21 日，重点城市成交同比降幅收窄至1.15%，为2016 年11 月份以来的最高点，其中一线 月份以来的新高，二线%。从结构上看，限购的重点城市同比降幅收窄至2.19%，增速也为2016 年11 月份以来的最高点，非限购的重点城市成交同比上涨1.63%，也为年内首次由负转正，市场销售增速的修复正不断兑现我们的判断。
拿地增速远远领先于施工增速，而随着融资压力以及基数效应，我们认为下半年拿地增速将逐步回落，但是相对而言，随着开工的提振，我们认为施工增速将有所回升，因此总结来看，整体房地产投资增速将有所回落，但是整体质量将提升。
今年以来房地产板块调整幅度在行业之中处于领先，其中调整的原因也已经不仅仅是基本面的原因所能解释，包括诸如部分负面传闻不可证伪，也使得市场参与地产的动力寥寥。但是我们认为目前房地产板块极低的估值水平已经在构筑板块的安全边际，更多的积极因素的累计也将有助于板块情绪的扭转。对于当前市场持续关注的房地产税，我们再次强调，目前我国房地产税立法仍在推进，具体方案仍未披露，未知导致的恐慌是很正常的。但是从推进的节奏和内容上看，不宜过度恐惧。
标的选择上，优选：1、具备强融资能力和ROE 突破潜力的龙头房企（招商蛇口、保利地产、万科、华侨城）；2、享受成长弹性和边际催化的国企民企（首开股份、阳光城、荣盛发展、滨）；3、优质港股企业（旭辉控股、龙光地产、合景泰富）；4、享受存量红利的企业（建发股份、光大嘉宝、新湖中宝）。
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